从11月1日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行将陆续实行新的房贷利率动态调整机制。这标志着中国央行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制的要求正式落地。

最近一轮存量房贷利率批量调整已基本完成，涵盖了首套、二套及以上存量房贷以及去年已经调整过加点幅度的存量房贷。此次调整力度和覆盖面均超过去年。10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷借款人进行了批量调整，许多借款人反映收到了贷款银行短信通知，表示房贷利率已成功下调，部分借款人的调降幅度高达130个基点。截至10月28日，21家全国性银行已完成5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率的下调，各地方法人银行也将在10月31日前完成批量调整。

由于不同借款人的房贷利率重定价日期不同，调整后的房贷利率会有所差异。目前一部分重定价日在10月21日以后的借款人的存量房贷利率已降至3.3%，随着其余房贷陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至这一水平，接近中国央行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平（3.33%）。

中国央行此前公告指出，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。为兼顾合理让利与可持续经营，商业银行将该偏离幅度约定为30个基点。具体调整规则是，以中国央行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。例如，中国央行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为-52个基点，调整门槛为-22个基点。预计2024年第四季度绝大多数借款人无需再调整加点幅度。

未来一段时间内，如果政策利率保持稳定，新发放房贷利率也将保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30个基点，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。