昨日特首公布2024年施政报告。相比上年度，今年对房屋政策重视程度下降。2023年报告表明要「切实排解民生忧难」，把土地房屋作为重中之重的政策理念。今年报告将关于土地房屋的章节后移，重心仍是增加公房供应。未来5年公屋供应量189, 000伙，较去年172,000伙增加17,000个。

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供应量仍远超吸纳量

至于私楼熟地供应，今年与去年一样，未来10年需求约132,000个单位，政府未来5年準备好可兴建约80,000个单位的土地，每年平均16,000个。本年度计划拍卖8幅住宅地，加上铁路、重建及私人物业发展可兴建约15 ,000个单位。

政府预计，2024年起计5年内，每年私楼单位平均落成量超过19, 000个，未来3至4年一手私楼单位潜在供应量约10.9万个，平均每年27,000至36,000个，供应量仍远高于2020年疫情前的每年平均15,400-17,000伙的成交量。

需求方面，去年度施政报告已开始减辣，今年初财政预算案更全面撤销所有辣招。今次施政报告进一步将住宅按揭成数全面放宽至七成（不论价值、是否自用或公司持有以及买家是否「首置」）。此外，供款与入息比率上限一律调整至五成。非住宅物业的按揭成数以及供款与入息比率上限亦调整至同一水平。小勇相信，措施对3000万元以上的豪宅买家以及拥有多个物业收租的投资者最有利。

投资移民可买楼

特首又宣布，即日起优化「新资本投资者入境计划」，容许投资住宅物业，只要成交价逾5,000万元，便可计算入投资总额，上限为1,000万元。换言之，除了原本非物业投资3000万外，亦可以买「5000万物业＋2000万元其他投资」成为投资移民，这措施亦可令豪宅市场受惠。

9月底中央政府出招振兴股市，中港两地股市狂升，带动财富效应，启德天玺．天首两轮销售均一铺清袋，一手楼买卖气氛升温。不过，楼价仍然是向下寻底。

根据差饷物业估价署最新数据显示，本港楼价由2021年9月的最高峰跌足3年至今年8月，跌幅达26.6%。由于官方数据较滞后，中原城市领先指数则显示，自2021年8月首周的191.34跌至上月最后一周的135.86，跌幅高达29%。

若供平过租 适合首置

小勇2021年已判断楼市见顶，直至今年6月的文章仍指出，港楼租金回报仍然不吸引，无意入市。随着政府全面放宽按揭成数，回到2009年及以前的楼市状态。在现时租金已迫近2019年8月的历史最高峰，在减息周期中，若能做到供平过租，正是适合首次置业的时候。

至于小勇这类有楼一族，仍可等租金回报再吸引些才入市。根据官方截至今年8月的数据，全港A至E类单位租金回报率是3.7%、3.2%、2.8%、2.5%、2.4%。历史上，最高租金回报水平出现在1997-2003年的下跌周期，A至E类单位的租金回报率是6.5%、5.5%、5.6%、5.4%、5.1%。现时的水平只是最高峰的5至6成，仍未足以吸引小勇入市买楼收租。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投资达人

本栏隔周四刊出