《施政报告》进一步放宽按揭成数，从今天起，不论任何楼价，不论买楼作出租还是自住，按揭条款都看齐。逆周期措施时光倒流至2009年之前，实际上政府将贷款风险转嫁到银行体系。因为买家可以通过操作，合规地将供款佔收入的比例提高到50%以上，同时仍可以顺利获得银行贷款，这样的情况会否很危险？

根据最新政策，即日起，3,000万元以上的物业可借取70%按揭，不论是个人购买，或以公司名义购买，自住或出租皆可适用。之前最高可借60%按揭，供款佔收入上限最高为40%，现在最高可借70%，供款佔收入上限改为50%。总之，各项条件都与普通自住买家一致。

放宽按揭成数是因为单靠内需未必能支持本地楼市，因此必须推动投资需求。放宽按揭前，一个45平方米的中小型住宅，楼价538万元，买楼出租最多可借取60%按揭，需要支付40%的首期，相当于215.2万元。

但在放宽按揭之后，因为可以按照自住物业的70%按揭比例，首期便减少到161.4万元，贷款提升至376.6万元。以目前最新的息口3.875厘计算，每月供款17,710元，若依供款佔收入一半的审批準则，收入35,420元即可过关。

对于收租投资者而言，购买出租物业所需的首期会因按揭成数的放宽而减少。实际上，这次政府将按揭成数放宽至与自住买家相同的水平，只要善用其他政策，足以让收租买家在合规情况下减少收入要求来买楼。

金管局在今年六月宣布，若按揭借款人有租金收入证明，可以把投资物业的租金收入总额至少作20%扣减。简单来说，就是金管局允许收租买家把物业的租金收入打八折后，计算作部分收入。

换言之，对于一个楼价538万元的单位，原本需要35,420元的收入支持，但金管局允许将租金收入计算作收入部分，按现时同等面积单位租值18,270元计算，如果是连租约买入，可以将租值的80%计算入收入，即14,616元可被计入收入。

因此，当收租买家购买一个538万元的物业，因为已有14,616元租金收入，意味只需持有20,804元的收入，便可以借贷购买该物业。以每月供款17,710元计算，单纯对照借款人的收入，供款佔收入比率会一下子提升至85%。

当供款佔收入比率可以提升至如此水平，政府通过放宽政策来鼓励投资者，实际上是将风险转嫁至银行体系。银行是否贯彻执行相关政策，将是政策成败的关键因素之一，而更重要的一点，当然是投资者的心态以及大家对未来前景的看法。